Ολοκληρωμένος οδηγός για το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας» 2026

Η έκδοση της Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) με Αριθμ. 86272 ΕΞ 2026 (ΦΕΚ Β’ 3058/02.06.2026) φέρνει μια ριζική ανατροπή στα προγράμματα επιδοτήσεων για την κατοικία. Με συνολικό προϋπολογισμό δημόσιας δαπάνης που ανέρχεται στα 479.796.259,81 €, η νέα δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας» συγχρηματοδοτείται από το Πρόγραμμα «Περιβάλλον και Κλιματική Αλλαγή» 2021-2027 και τα 13 Περιφερειακά Προγράμματα του ΕΣΠΑ.

Η μεγάλη καινοτομία της συγκεκριμένης δράσης έγκειται στον «υβριδικό» της χαρακτήρα: για πρώτη φορά, το ΕΣΠΑ δεν χρηματοδοτεί αποκλειστικά την ενεργειακή αναβάθμιση (όπως συνέβαινε στα κλασικά «Εξοικονομώ»), αλλά επιτρέπει και επιδοτεί εργασίες κλασικής, λειτουργικής και αισθητικής ανακαίνισης (μπάνια, κουζίνες, δάπεδα), υπό την προϋπόθεση ότι αυτές συνδυάζονται με ήπιες ενεργειακές παρεμβάσεις.

1. Επιλεξιμότητα Ακινήτων: «Κλειστές» vs «Ανοιχτές» Κατοικίες

Το πρόγραμμα εισάγει έναν σαφή διαχωρισμό ανάλογα με την τρέχουσα κατάσταση του ακινήτου, θέτοντας διαφορετικές νομικές απαιτήσεις για το ιδιοκτησιακό καθεστώς:

Α. «Κλειστές» Κατοικίες (Κινητοποίηση Ανενεργού Αποθέματος)

Αφορά ακίνητα τα οποία ήταν δηλωμένα ως κενά (έντυπο Ε2) ή ήταν μη ηλεκτροδοτούμενα κατά το πρόσφατο χρονικό διάστημα που ορίζει η ΚΥΑ.

Ιδιοκτησιακό Κριτήριο: Για να υποβάλει αίτηση για κλειστό ακίνητο, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να διαθέτει πλήρη κυριότητα ή επικαρπία σε ποσοστό ίσο ή μεγαλύτερο του 50%. Η ψιλή κυριότητα από μόνη της δεν αρκεί για αυτή την κατηγορία.

Η Μετα-προγραμματική Δέσμευση: Οι ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων υποχρεούνται, αμέσως μετά την ολοκλήρωση των εργασιών, να διαθέσουν το ακίνητο είτε για μακροχρόνια μίσθωση (τουλάχιστον 3 ετών) ως κύρια κατοικία, είτε για ιδιοκατοίκηση.

Ρητή Απαγόρευση: Απαγορεύεται αυστηρά η διάθεση του ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb). Η παραβίαση αυτού του όρου συνεπάγεται την έντοκη επιστροφή ολόκληρης της επιχορήγησης.

Β. «Ανοιχτές» Κατοικίες (Ιδιοκατοίκηση)

Αφορά ακίνητα που χρησιμοποιούνται ήδη αποδεδειγμένα ως κύρια κατοικία (όπως προκύπτει από το Ε1 του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή/δωρεάν παραχωρησιούχου).

Ιδιοκτησιακό Κριτήριο: Εδώ είναι επιλέξιμο οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα (πλήρη κυριότητα, επικαρπία ή ψιλή κυριότητα). Σε περίπτωση ψιλής κυριότητας, απαιτείται η έγγραφη συναίνεση του επικαρπωτή.

Γενικά Τεχνικά Κριτήρια Ακινήτου

Κάθε κατοικία (μονοκατοικία, μεμονωμένο διαμερίσμα ή πολυκατοικία ως ενιαίο κτίριο) πρέπει:

• Να υφίσταται πλήρως νόμιμα. Τυχόν πολεοδομικές αυθαιρεσίες πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί οριστικά (π.χ. Ν. 4495/17) πριν την οριστική υποβολή, καθώς το σύστημα διασταυρώνει στοιχεία με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ).
• Να μην έχει κριθεί κατεδαφιστέο.
• Να κατατάσσεται, βάσει του Πρώτου Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (Α’ ΠΕΑ), σε κατηγορία ίση ή χαμηλότερη της Γ’.
• Να μην υπερβαίνει σε επιφάνεια τα 120 τ.μ. κύριων χώρων.

2. Εισοδηματικά Κριτήρια & Κλίμακα Επιχορήγησης (Φορολογικό Έτος 2025)

Η δράση εφαρμόζει ένα κοινωνικά στοχευμένο μοντέλο ενισχύσεων. Τα βασικά ποσοστά επιδότησης κλιμακώνονται με βάση το εισόδημα του φορολογικού έτους 2025:

3. Τα φυσικά πρόσωπα που δύναται να υποβάλουν αίτηση πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια, που αναφέρονται στον πίνακα που ακολουθεί, ανάλογα με την οικογενειακή κατάστασή τους:

* Αναλυτικά : Εισοδηματική κατηγορία Ι Εισοδηματική κατηγορία ΙΙ
Α/Α Ανώτατο ετήσιο φορολογητέο εισόδημα φορολογικού έτους 2025
Ανώτατο ετήσιο φορολογητέο εισόδημα φορολογικού έτους
2025 1 Άγαμος (μονοπρόσωπο νοικοκυριό) 18.000€ 25.000€
2 Έγγαμος / ΜΣΣ χωρίς παιδιά 25.000€ 35.000€
3 Έγγαμος / ΜΣΣ με 1 παιδί 30.000€ 40.000€
4 Έγγαμος / ΜΣΣ με 2 παιδιά ή 35.000€ 45.000€
5 Μονογονεϊκή με 1 παιδί 28.000€ 39.000€
6 Για κάθε επιπλέον παιδί ; (Έγγαμος /ΜΣΣ/ Μονογονεϊκη) +5.000€

Κοινωνικά Bonus & Ανώτατα Όρια

Τα βασικά ποσοστά προσαυξάνονται κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες (+5%) για ειδικές κατηγορίες, όπως:

• Ύπαρξη προστατευόμενων τέκνων (ανά τέκνο, με συγκεκριμένο ανώτατο όριο).
• Ιδιοκτήτες ή εξαρτώμενα μέλη με αναπηρία (ΑμεΑ >67%).
• Πολύτεκνες ή μονογονεϊκές οικογένειες.
• Ακίνητα που βρίσκονται σε ειδικές περιοχές (λιγνιτικές ζώνες, ορεινούς ή μειονεκτικούς δήμους).

Πλαφόν Επιδότησης: Με την προσθήκη των bonus, το τελικό ποσοστό επιχορήγησης μπορεί να φτάσει έως το 95% για την Κατηγορία Ι και έως το 85% για την Κατηγορία ΙΙ. Το υπόλοιπο ποσό καλύπτεται από τον ωφελούμενο με ίδια κεφάλαια ή μέσω άτοκου τραπεζικού δανεισμού.

3. Οικονομικά Όρια & Πλαφόν Δαπανών

Για τη συγκράτηση του κόστους των κατασκευαστικών παρεμβάσεων, η ΚΥΑ θέτει έναν «διπλό κόφτη»:

• Ανώτατος επιλέξιμος προϋπολογισμός: Έως 36.000 € (συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ) ανά αίτηση κατοικίας.
• Μοναδιαίο κατασκευαστικό κόστος: Δεν μπορεί να υπερβαίνει τα $300 €$ ανά τετραγωνικό μέτρο ($/m^2$) της κύριας επιφάνειας του ακινήτου.

4. Τεχνικό Αντικείμενο: Συνδυασμός Ανακαίνισης & Ενέργειας

Ο ενεργειακός στόχος της δράσης είναι σαφής αλλά πιο ήπιος σε σχέση με το παρελθόν: απαιτείται η υποχρεωτική αναβάθμιση κατά τουλάχιστον τρεις (3) ενεργειακές βαθμίδες (βάσει του Β’ ΠΕΑ) ή η εξασφάλιση εξοικονόμησης πρωτογενούς ενέργειας ανώτερης του 60%.

Οι εργασίες χωρίζονται υποχρεωτικά σε δύο άξονες:

Σκέλος Α: Γενικές Εργασίες Ανακαίνισης και Εκσυγχρονισμού

Καλύπτονται εργασίες που βελτιώνουν τη λειτουργικότητα της κατοικίας, οι οποίες μέχρι σήμερα εξαιρούνταν από τα προγράμματα ΕΣΠΑ:

Κουζίνα & Μπάνιο: Ολική αποξήλωση, αντικατάσταση υδραυλικών δικτύων, τοποθέτηση νέων ειδών υγιεινής, πλακιδίων, μπαταριών και επίπλων κουζίνας/μπάνιου.

Δάπεδα: Αντικατάσταση παλαιών επιστρώσεων με νέα υλικά (πλακάκια, laminate, μάρμαρα, ξύλο).

Ηλεκτρολογικές Εγκαταστάσεις: Αντικατάσταση καλωδιώσεων, νέοι εσωτερικοί ηλεκτρολογικοί πίνακες και μηχανισμοί (πρίζες/διακόπτες).

Λοιπές εργασίες: Εσωτερικές θύρες, ελαιοχρωματισμοί, επισκευές επιχρισμάτων και αποκατάσταση δομικών στοιχείων.

Σκέλος Β: Ήπιες Ενεργειακές Παρεμβάσεις

Κούφωματα: Αντικατάσταση με νέα θερμοδιακοπτόμενα κουφώματα, διπλούς ή τριπλούς ενεργειακούς υαλοπίνακες και συστήματα σκίασης (ρολά, παντζούρια).

Ζεστό Νερό Χρήσης (ΖΝΧ): Υποχρεωτική ή προνομιακή εγκατάσταση ηλιακού θερμοσιφώνου ή ηλιοθερμικού συστήματος.

Θέρμανση / Ψύξη: Εγκατάσταση αυτόνομων συστημάτων (π.χ. αντλίες θερμότητας, λέβητες αερίου) ή νέων κλιματιστικών μονάδων (Inverter) υψηλής ενεργειακής απόδοσης.

Κριτήρια επιλεξιμότητας κατοικίας
1. Μία κατοικία είναι επιλέξιμη για ένταξη στη δράση, εφόσον πληροί σωρευτικά τις ακόλουθες γενικές
προϋποθέσεις επιλεξιμότητας:
α) Υφίσταται νόμιμα,
β) δεν έχει κριθεί κατεδαφιστέα,
γ) έχει χρήση κατοικίας και αφορά είτε σε κύρια κατοικία (ανοικτή κατοικία) είτε σε κλειστή κατοικία (με
βάση τους ορισμούς του άρθρου 1),
δ) διαθέτει οικοδομική άδεια, που έχει εκδοθεί έως την 31η Δεκεμβρίου 1990 ή άλλο αντίστοιχο νομιμο-
ποιητικό στοιχείο (π.χ. βεβαίωση προ του 1955),
ε) έχει επιφάνεια κυρίων χώρων μικρότερη ή ίση των 120 τετραγωνικών μέτρων,
στ) κατατάσσεται βάσει Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (Π.Ε.Α.) σε κατηγορία χαμηλότερη ή ίση της Γ.

5. Ο Κομβικός Ρόλος του Μηχανικού και η Κάλυψη Αμοιβών

Για τον τεχνικό κλάδο, το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας» αναβαθμίζει τον Μηχανικό από απλό εκδότη ενός πιστοποιητικού σε Τεχνικό Υπεύθυνο και Εγγυητή του Έργου. Ο Μηχανικός καθοδηγεί τον ιδιώτη σε 4 κρίσιμες φάσεις:

Προέλεγχος & Αφετηρία: Διενέργεια του ελέγχου νομιμότητας (πολεοδομικός έλεγχος) και έκδοση του Α’ ΠΕΑ για την πιστοποίηση της ενεργειακής αφετηρίας.

Τεχνικό Δελτίο: Σύνταξη του Πίνακα Παρεμβάσεων, ο οποίος πρέπει να ισορροπεί με ακρίβεια ανάμεσα στις επιθυμητές οικοδομικές εργασίες και τις αναγκαίες ενεργειακές παρεμβάσεις για την επίτευξη του στόχου, σεβόμενος τον «διπλό κόφτη» (36.000 € και 300 €/τ.μ.).

Αδειοδότηση: Έκδοση της απαραίτητης Έγκρισης Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) μέσω του συστήματος e-Άδειες του ΤΕΕ, η οποία απαιτείται εκ του νόμου για την πλειονότητα των ριζικών εσωτερικών ανακαινίσεων και των εξωτερικών μονώσεων.

Πιστοποίηση & Κλείσιμο: Συγκέντρωση των δικαιολογητικών, έλεγχος των τιμολογίων και των ηλεκτρονικών πληρωμών των αναδόχων, και συνεργασία για την έκδοση του Β’ ΠΕΑ (το οποίο εκδίδεται υποχρεωτικά από διαφορετικό επιθεωρητή για λόγους διαφάνειας) με σκοπό την τελική εκταμίευση.

Πώς Αμείβεται ο Μηχανικός;

Ένα από τα πιο σημαντικά στοιχεία της ΚΥΑ 86272 ΕΞ 2026 είναι ότι οι αμοιβές του μηχανικού δεν προσμετρώνται και δεν μειώνουν το πλαφόν των 36.000 € των κατασκευαστικών εργασιών. Καλύπτονται στο 100% από το πρόγραμμα ως «υποστηρικτικές δαπάνες» και περιλαμβάνουν:

Κατ’ αποκοπή αμοιβή Συμβούλου Έργου για την ψηφιακή διαχείριση και υποβολή της αίτησης.

Πλήρη αποζημίωση για τη διενέργεια των δύο Ενεργειακών Επιθεωρήσεων (Α’ και Β’ ΠΕΑ).

Επιλέξιμη δαπάνη για τη σύνταξη τεχνικών μελετών και την έκδοση της άδειας μικρής κλίμακας (ΕΕΔΜΚ).

6. Διαδικασία Υποβολής και Κατανομή Πόρων

Η υποβολή των αιτήσεων θα πραγματοποιηθεί ηλεκτρονικά μέσω ειδικής πλατφόρμας στην πύλη gov.gr. Λόγω της εμπλοκής των 13 Περιφερειακών Προγραμμάτων του ΕΣΠΑ, ο προϋπολογισμός έχει κατακερματιστεί ανά Περιφέρεια με βάση συγκεκριμένα κριτήρια (πληθυσμός, παλαιότητα κτιρίων, κλιματική ζώνη).

Η αξιολόγηση των αιτήσεων αναμένεται να ακολουθήσει τη μέθοδο της άμεσης αξιολόγησης (FiFo – First in, First out). Συνεπώς, η έγκαιρη και ορθή προετοιμασία του τεχνικού φακέλου από τον Μηχανικό αποτελεί τον καθοριστικότερο παράγοντα για την εξασφάλιση της χρηματοδότησης πριν την εξάντληση των περιφερειακών κονδυλίων.